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不動産投資関連 未分類

不動産投資とは?4 地上げ、土地分譲に挑む、土地購入で収益を上げる方法不動産屋さんもやらない穴

投稿日:2019年9月2日 更新日:

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どーも(^^)

次は土地分譲や地上げした経緯について、こちらも何個かに分けていければなーと思います(^^)

このブログに共通するのは

(やるかやらないか)

これに尽きてくるのですが、その(やる)の中にも色々あって、僕もすぐに諦めたりしてることもあります、それは本業に勝てないと思うと魅力が無くなってしまうところにあるんですが、この辺はまた話していければなーと思います(^^)

色々なカテゴリを作っていますが、このカテゴリ別に僕の挑戦の記録が記されているのですが、すべて本質は繋がっているのんですが、その辺を分かっていただけたらなーって思います(^^)

また話それましたが笑

土地ですね笑

土地、何故土地を探し始めたかと言うと、僕もともと23歳くらいの時に建売りの一軒家買ってたんですが、事業も波に乗り始め、手狭になってきたこと、置き場はあったのですが事務所がない事などから、新しい自宅、事務所を併設できればなーと考えていたんです。

まずハウスメーカーに行くんですが、まぁまず土地見つからないと話にならんよねって事で、土地探しから始めたんです

毎日、毎週、不動産掲載サイトを見たり不動産屋さんに行ったり、指値してみたりと色々やったんですけど

条件と値段がどうしても納得できない。。。

何個かここでいいかなーとか思ったとこもあったんですが、80坪~100坪くらいで探してたのですが、どこも広い土地なのに単価が高い‼️

そんなことやっているうちに半年間??くらい経過したんですよね。

投資向け見たりと色々やってみたんですけど

まぁー無い❗️笑

僕散歩家族で涼しいときするのが好きで、ビール片手に散歩してたんですね笑

スタスタ

スタスタ

他愛もない会話しながらふと気付くんです。

こんなに空いてそうな土地あんのになんで売りに出てないんだろ??

って

それで発想の転換をしてみる

地主さん調べる方法ないのか?

ワンチャン、売ってぇぇーーって              言ったら売ってくれるんじゃね⁉️

って思って

散歩中に何件かピックアップしといて、ハウスメーカーの不動産屋さんに聞いたんです。

ここ

地上げしてきてくれませんか??って笑

ハウスメーカーの不動産屋さんもビックリ笑

3ヶ所?ほどピックアップしてお願いした結果

一件目

ダメ。。。。

だめかーなんて思いました

別日にもう一件

こちらもダメ

まだまだーーー

不動産屋さん迷惑笑

三件目。。。

お売り頂けるようです‼️‼️‼️

うそー⁉️まじで⁉️笑

って

まてまて

喜んでる場合じゃない笑

金額も決まってないし笑

ただ土地は相当広い‼️

不動産屋さんはこう言います

「うちで買い取ってきし使うとこだけ安く売りましょうか?」

って

そりゃラッキー‼️って

思うと思いますか??笑

そうは問屋が許さねぇ‼️‼️

なんて笑、実は1日考えました笑

今の自分の資金力で全部を買い上げてやれるのか、その土地だけじゃなくて、今の自宅のローンもなんとかしないといけないぞ。。。

色々な考えが頭に浮かぶ。

けど地上げ成功させて、残り不動産屋さんにあげたら、得するの不動産屋さんじゃん笑

ってなって

ここでまず僕は試算しました。

広い土地って多分基本的に分譲ベースで買わないと合わない

広い土地を相場より少し安いくらいで買ってたら不動産屋さん商売にならないだろって思ってた僕は

坪数

分譲数

工事代

この辺りをざっくり試算して出し

CADを仕事でいじってた僕は、土地の図面を元に、何区画分譲できるか

道路は何メートル必要か

など考えて図面を簡単ですが起こしました。

前に競売の時にお世話になった不動産屋さんが言ってた事を思い出します。

土地分譲は大体1区画300万ほどの利益を見込みます、その幅でみんな値下げをしたり、上物建てて売ったりと不動産屋はしてますと

こーなりゃ逆算するだけ

水道の引き込みやら、なんやら考えて試算して、競売の時にお世話になった不動産屋さんに相談したんです。

そしたら仲介に入れてくれれば色々協力しますよーとのこと

僕は仲介料誰に払おうがおなじなので

お願いします。

と、言って見て貰いました(^^)

すると

不動産屋さん
「これ、ほんとにきしさんが作ったんですか?」

僕、「は、はい安すぎですかね。。」

不動産屋さん「いや、いいとこ突きすぎてて、びっくりしました、これ本業やれますよ」

って笑

これめっちゃ嬉しくてなんか、すごく楽しかったです笑

と浮かれてばかりで早速指摘も入ります笑

これこれこーしないとこーだから、この値段はこのくらいにして出せばおおよそ良いとこだと思うと言われ、最終調整して試算完了❗️

その土地、ボロい平屋が1つだけポツンと残ってて、その人が出ていかないから、売れないのよーって大家さんのお婆さんが言ってた物件で、市場に出てなかったんですね。

そこで僕は

現状のまま引き渡しで構いませんのでお譲り頂けますでしょうかと持ちかけました(  ̄▽ ̄)

リスクあるとこに勝算ありーー‼️笑

一応他の業者と相見積もりとのことで、僕の作った金額を提示。

数週間後返事が

この数週間はドキドキして待ち遠しかったのを覚えてます笑

下手したら相見積もりの相手に取られるかもしれないわけですから笑

数週間後

ハウスメーカーの不動産屋さんから連絡が

不動産屋さん「こちらに譲っていただけるようです❗️」

しゃーーーーー❗️笑

ワクワクが止まらなかったですねこれ笑

で、住居者さんに立ち退きをお願いしないといけないわけなんですが、大家さんは以前に100万よこさないと引っ越さない‼️

って言ってたらしくて

こりゃ、手強いかなぁぁ。。

なんて思ってました。

とりあえずハウスメーカーの不動産屋さんに1発目頼んで、引っ越し代金と  引っ越し先はこちらで用意しますと伝えてくださいと言い

あまりにもしつこかったら僕も行くんで言ってください

伝えておきました

不動産屋さんこの時点でアパートの仲介料も入るのと、分譲する分も仲介料入るから、不動産屋さんはこれはこれで儲かってるんです笑

あっそれた笑

で1回目行って貰いました

僕「ど、どうでしたか?」

不動産屋さん「それが。。。」

僕「え?」汗

不動産屋さん                              「なんか引っ越し代金くれればってすんなりOKしてくれました笑」

って

えーーーーー!!

ズコーーーーー

でした笑

あっ、僕の会社の子が出てきましたが許可はもらっていますww

さぁーこーなったら資金の問題笑

まず今の自宅買い取ってー
新しい住宅ローン組んでー、広すぎるから40坪正規の値段で分譲してー

計画し、その時の会社の体力の限界値までフルパワーで回し

なんとか購入‼️

土地相場の約半額

186坪を買取り、42坪を分譲

当初の予定してた80坪~100坪の予算くらい、いやそれより安いかも笑

で、144坪をゲット笑

ぶっちゃけその時の資金力的にこの広さ普通に買ってたら   絶対的買えなかったんです笑

実はここの土地に自宅を建てると決める前にも1つストーリーがあるので、それは次にお伝えできればと思います笑

ここで言いたいのは

発想の域を越える

行動する

1度や2度の失敗であきらめない

簡単なことなんかない、けど必要ならがむしゃらにやる、発想する、そしてその発想の枠を越えれば色んな事ができる。

常に情報を得るって意識を持っていた方が何事にもうまく働いてくれます   アンテナってやつです笑

だって、この例で言えば散歩してただけですよ笑

散歩して、聞いて、実行する

こんだけ笑

そのときに足りないものや情報はかき集めるか、聞きまくればいい笑

知り合いが居ないなら突撃すればいい笑

僕も聞く人がいないってよく昔は他力で物事考えてました。。

けど、自分の力で切り開いていく道も経験してみると、とても勉強になります(^^)

このブログに共通する

やるかやらないか

ここを別カテゴリでもしっかり説明していければと思います(^^)

次は、土地分譲、調子に乗るきし❗️

で、お願い致します(  ̄▽ ̄)

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